Wat betekent de nieuwe huurwet voor Amsterdamse studenten?
De Wet betaalbare huur, die sinds 1 juli van kracht is, moet zorgen voor méér betaalbaardere huizen. Ook voor studenten. Maar het is nog maar de vraag of de nieuwe huurwet daadwerkelijk helpt, of dat het juist voor problemen zorgt.
Niels Keij (22), student International Business and Trade, werd begin augustus gebeld door de verhuurmakelaar met slecht nieuws. Hij en vier andere huisgenoten mochten kiezen: óf hun huurcontract - dat over een maand afliep - werd met een jaartje verlengd mét maximale huurprijsverhoging, óf ze moesten het rijtjeshuis in Amsterdam Nieuw-West verlaten. ‘De verhuurder heeft interesse getoond om het pand te gaan verkopen, klonk het aan de andere kant van de lijn,’ vertelt Keij. ‘Er werd ons verteld dat de huurbaas door de nieuwe regelgeving niet meer wilde verhuren.’ Het studentenhuis van Keij kampte al jaren met achterstallig onderhoud: de kamers waren krap, de keuken toonde gebreken en er waren regelmatig lekkages. De huurverhoging ging hen te ver. Ze gingen niet in op het aanbod.
Het idee achter de nieuwe wet is dat het in veel gevallen een einde zal maken aan te hoge huren omdat meer woningen vallen onder het woningwaarderingsstelsel. Dat is een puntensysteem dat iets zegt over de kwaliteit van de woning. Zo krijgt de woning punten voor het aantal vierkante meters, het energielabel, de WOZ-waarde, welke voorzieningen er in de keuken aanwezig zijn en of er een tuin of balkon is. Het aantal punten – de kwaliteit van een woning dus – bepaalt de maximale huurprijs. Dat was al zo voor woningen tot en met 143 punten, de sociale huursector. Nu gaat die grens omhoog en geldt dat voor alle woningen tot en met186 punten. Er komen dus méér betaalbare woningen bij.
Met het nieuwe puntensysteem is wel elk punt meer waard geworden ten opzichte van het oude systeem. Hierdoor kan in sommige gevallen een woning of kamer hoger gewaardeerd worden dan voorheen en de huur omhoog gaan.
Zelf de waarde van je kamer berekenen? Doe de huurprijscheck van de Huurcommissie.
Keij is niet de enige die de invloed van de nieuwe wet ondervindt. Psychologiestudent Anna van den Bos (23) bemerkt een verandering op de huurmarkt. Ze is net terug van een tussenjaar op reis en is hard op zoek naar nieuwe plek in Amsterdam, maar het meeste aanbod dat ze online voorbij ziet komen is tijdelijk. ‘Laatst was ik hospiteren voor een kamer waar ik maar drie maanden in kon,’ vertelt van den Bos. ‘Die mensen moesten in december het huis uit omdat hun huurbaas van plan was te verkopen.’
Hannah Smit, consulent jongerenhuisvesting bij Stichting !Woon in Amsterdam herkent het beeld van de studenten. Sinds de intreding van de wet, ziet ze een toename van het aantal meldingen van studenten die hun huis uit moeten. ‘Wat we merken is dat studenten zich zorgen maken, enkelen krijgen bijvoorbeeld brieven van hun verhuurder waarin staat dat ze de woning willen verkopen omdat het niet meer rendabel zou zijn met de nieuwe wet. Maar om over een trend te spreken is het te vroeg,’ aldus Smit.
Ook Gijs Grimbergen, secretaris van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) vindt het iets wat kort door de bocht om van een trend te spreken. ‘We horen de geluiden wel van studenten die door de wet uit huis zouden worden gezet, maar het lijkt niet zo grootschalig als in verschillende media wordt gesuggereerd. Of het gebeurt niet in die mate, of ze weten ons niet te vinden.’
Student communicatiewetenschappen Kim Diepenbach (21) is juist blij met de nieuwe regelgeving. ‘Mijn huur is nu extreem hoog. Ik betaal 850 voor een kamertje van negen vierkante meter diep in Amsterdam-Oost,’ vertelt Diepenbach. ‘We hebben al eens aangekaart dat de huurprijs niet oké is. Maar toen kregen we terug “voor jou honderd anderen”, dus ik hoop dat het binnenkort verlaagd wordt.’
Maximale huurprijs
Grimbergen (LSVb) vindt het jammer dat het gesprek de laatste tijd gaat over de kortetermijnconsequentie van de wet en het idee dat verhuurders massaal zouden verkopen omdat het verhuren niet langer rendabel zou zijn. ‘In de realiteit ligt dit veel complexer. Er zijn meerdere redenen waarom huurbazen op dit moment hun huis verkopen. Denk bijvoorbeeld aan het feit dat de vermogensbelasting op panden voor de verhuur sinds 2023 omhoog is gegaan. Tegelijkertijd zijn de woningprijzen historisch hoog, waardoor verkopen aantrekkelijk is. Bovendien is het helemaal niet gezegd dat huurbazen minder huur mogen vragen voor hun kamers. Voor sommigen gaat de huur zelfs omhoog, alhoewel dat eerder uitzondering dan regel is,’ legt Grimbergen uit. ‘In principe beschermt de nieuwe wet studenten en andere huurders tegen de absurde huurprijzen, al helemaal in Amsterdam.’
Gereguleerde woningmarkt
Teun Otte, voorzitter van de Amsterdamse studentenvakbond (Asva), is positief over hoe de nieuwe wet de woningmarkt reguleert. ‘De reden dat sommige huisbazen hun woningen verkopen, komt doordat ze niet langer studenten kunnen uitbuiten met woekerprijzen. Dit toont aan dat het eerdere systeem disfunctioneel was. De Wet betaalbare huur zorgt ervoor dat huurders meer rechtsbescherming krijgen tegen deze hoge huurprijzen. Op de korte termijn kan het voor sommige studenten vervelend zijn omdat de huurbaas het huis in de verkoop doet, maar op de lange termijn komen er meer betaalbaardere woningen beschikbaar.’
Huurteam Amsterdam uit zich ook positief over de nieuwe wet. ‘Het nieuwe woningwaarderingsstelsel zorgt ervoor dat een nog groter deel van de huurmarkt wordt gereguleerd,’ zegt Smit. ‘Dus als je te veel betaalt, hoef je als huurder niet meer zelf te dreigen met huurverlaging of bang te zijn voor een boze verhuurder. Dat was voor veel mensen, waaronder studenten, een groot obstakel. Nu is de verhuurder verplicht om aan te tonen waar de woning aan voldoet om de huurprijs te kunnen legitimeren. Per januari 2025 zal de gemeente hier ook op gaan handhaven.’
Smit verwacht dat de wet vooral op lange termijn zijn vruchten zal afwerpen. ‘Mensen die voorheen langer in hun huurwoning bleven vanwege een tekort aan betaalbare koopwoningen, zullen uiteindelijk de overstap naar de koopmarkt kunnen maken. Hierdoor komen er meer betaalbare huurwoningen vrij, wat ook zal leiden tot meer betaalbare kamers en woningen in het middensegment. Maar het is nog afwachten hoe de wet precies zal uitpakken.’
Diepenbach (21), student communicatiewetenschappen, maakt zich geen zorgen: ‘Als ik uit huis moet omdat mijn verhuurder wil verkopen, vind ik wel iets anders. Bovendien verwacht ik dat er op termijn wel een oplossing komt voor de toename in verkochte panden. Misschien woon je tijdelijk op een minder gunstige locatie, maar uiteindelijk vind je wel een mooi plekje in Amsterdam.’
