‘Misschien moeten we in Amsterdam wel toe naar een woonplicht voor huizenkopers’
UvA-stadsgeograaf Cody Hochstenbach heeft een Veni-subsidie ontvangen van de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO). De subsidie is bedoeld voor onderzoek naar de toename van particuliere beleggers op de woningmarkt. Hij onderzoekt de effecten van deze toename op verschillende vormen van sociale ongelijkheid. ‘Hoewel ik als hoogopgeleide zeker niet slecht verdien, lukt het mij niet eens om een woning voor mezelf te vinden.’
Wat ga je onderzoeken?
‘De afgelopen jaren is het aantal particuliere beleggers op de huizenmarkt flink toegenomen, dat zijn mensen die een huis kopen met als doel om het te gaan verhuren. Een bekend voorbeeld hiervan is prins Bernhard junior, die wel driehonderdvijftig woningen bezit. Toch zien we dat de meerderheid van de particuliere beleggers slechts een of twee huizen bezit. Op dit moment is nog onduidelijk wat het effect hiervan is op de woningmarkt en de samenleving, dus dat wil ik nu gaan onderzoeken.’
‘Hiervoor kijk ik naar drie verschillende aspecten: de betaalbaarheid en toegankelijkheid van woningen, ruimtelijke ongelijkheid op de woningmarkt en vermogensongelijkheid. Ik verwacht dat er op basis van vermogen drie groepen te onderscheiden zullen zijn: mensen die geen huis kunnen kopen en te maken hebben met stijgende huurlasten, mensen die een huis kunnen kopen en profiteren van een stijging van de woningprijs, en mensen die meerdere huizen kunnen kopen. Deze laatste groep kan profiteren van een waardestijging van de huizen en ook nog eens geld innen door huizen te verhuren.’
Hoe ga je dit onderzoeken, is het niet lastig om deze gegevens te achterhalen?
‘In eerste instantie ga ik beginnen met kwantitatief onderzoek op basis van data. In Nederland is heel veel data beschikbaar bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Daar kun je geanonimiseerde data vinden van iedere Nederlander, dus ook van mij en jou. Dit is natuurlijk gevoelige informatie, daarom vindt er ook een screening plaats bij het CBS en wordt er goed gekeken welke informatie openbaar mag worden gemaakt. Daarnaast hoop ik kwalitatief onderzoek te kunnen doen om beter te begrijpen wie deze verhuurders zijn en waarom ze dit doen. De particuliere beleggers zijn namelijk heel divers. Sommigen zitten al heel lang in het vak en hebben de huizen via hun ouders gekregen. Anderen konden hun huis niet verkopen tijdens de crisis en zijn het daarom maar gaan verhuren. Het lijkt mij heel interessant om hun redenen te achterhalen, als ze die al hebben, want misschien doen ze gewoon maar wat.’
Het onderzoek richt zich vooral op particuliere beleggers, zijn zij de voornaamste oorzaak van de ongelijkheid op de huizenmarkt?
‘Dat is nog de vraag. Er zijn ook veel verhuurders die heel netjes handelen en woningen voor redelijke prijzen verhuren. Individueel gezien hebben zij dan geen schuld aan de ongelijkheid op de huizenmarkt, maar de collectieve uitkomsten kunnen nog steeds negatief zijn. Ook kun je beleggers nooit los zien van het groter geheel. Er is veel beleid gevoerd om wonen meer aan de markt over te laten. Zo heeft bijvoorbeeld de afname van het aantal sociale huurwoningen ook veel invloed op de woningmarkt.’
Ook de politiek is al lang op zoek naar een oplossing, wat voor beleid zou kunnen helpen?
‘Dat is natuurlijk lastig om te zeggen voordat ik mijn onderzoek heb gedaan. Wel zou bijvoorbeeld een extra overdrachtsbelasting voor beleggers een uitkomst kunnen bieden, dat is een belasting die je moet betalen bij de aankoop van een huis. Ook een woonplicht, waardoor kopers zelf in het huis moeten gaan wonen, zou een mogelijke oplossing kunnen zijn. Dit is nu al ingevoerd op de Waddeneilanden om te voorkomen dat alle huizen vakantiewoningen worden. Dit zijn vooral maatregelen om het aantal beleggers te beperken. Daarnaast zou je ook de betaalbaarheid van huurwoningen kunnen faciliteren door middel van huurprijsregulering en de machtsposities van verhuurders weer wat af te bouwen.’
Vorig jaar vertelde je aan Folia dat het jou niet lukt om een huis te kopen, heb je zelf inmiddels al een huis kunnen kopen?
‘Nee, dat is nog niet gelukt. Hoewel ik als hoogopgeleide zeker niet slecht verdien, lukt het mij niet eens om een woning voor mezelf te vinden. Dat zelfs ik rond mijn dertigste nog een huisgenoot heb, laat wel goed zien hoe groot het probleem is. Mensen in een minder bevoorrechte positie hebben het vaak nog veel lastiger. Veel mensen vinden dat ik het goed getroffen heb dat ik voor duizend euro per maand een woning van zeventig vierkante meter huur in Amsterdam-Oost. Toch vind ik het een hoge prijs voor een woning van honderd jaar oud.’
